Aree Attività
Immobiliare
Lo studio notarile assiste i Clienti nell’acquisto della propria abitazione e in tutte le transazioni immobiliari in genere. Si tratta senza dubbio di operazioni molto importanti nella vita di una persona e, pertanto, è bene affidarsi ad un pubblico ufficiale imparziale e specializzato in questa materia: il notaio.
Per legge, infatti, i notai tutelano sia gli acquirenti che i venditori, garantendo che l’acquisto di un immobile rispetti tutti i requisiti di legge. Si consiglia quindi di rivolgersi al proprio notaio di fiducia fin dall’inizio delle trattative (firma della proposta o del preliminare) e non solo alla fine, quando viene firmato l’atto.
La scelta del notaio è libera (non può essere imposta dall’agenzia immobiliare o dalla banca richiedente il mutuo) ed è decisa dall’acquirente, salvo diversi accordi con il venditore.
Le principali attività di controllo di legalità che il notaio deve effettuare si possono così riassumere:
– accertamento dell’identità personale delle parti;
– verifica dell’inesistenza di precedenti ipoteche, vincoli o gravami di ogni genere presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate e la regolarità urbanistica e catastale degli immobili;
– individuazione del regime fiscale dell’atto;
– verifica dell’osservanza delle norme in materia di antiriciclaggio, tracciabilità dei pagamenti e sulle provvigioni corrisposte a titolo di intermediazione a eventuali agenzie immobiliari.
Società e Imprese
La funzione notarile si esplica anche nell’ambito dell’attività imprenditoriale attraverso le prestazioni di consulenza legale e di controllo di legalità degli atti e contratti relativi alle società, che nel nostro ordinamento è affidata per l’appunto al notaio. In particolare, ai notai è delegata l’attività di verbalizzazione delle delibere societarie di maggior rilievo, nonché il relativo controllo di legalità ai fini della loro iscrizione nel Registro delle Imprese.
Inoltre, fin dal 2000 è stato affidato al notaio il controllo di legalità preventivo per la costituzione delle nuove società. Pertanto, una società di capitali, che fino ad allora necessitava di circa 150 giorni dalla sua costituzione alla sua effettiva operatività, oggi può essere operativa il giorno stesso dell’atto notarile o al massimo in pochi giorni.
Esistono molteplici tipologie di società per lo svolgimento di attività d’impresa: la scelta dipende non solo dalla natura e dalla qualità del soggetto che vuole costituire la società, ma anche dalle circostanze che possono determinare la nascita della società. Si consiglia pertanto di rivolgersi preventivamente ad un notaio, che sarà in grado di illustrare le opportunità e le conseguenze, nonché i rischi e le responsabilità, presentati da ciascun modello societario.
Successioni e Donazioni
Grazie alla sua preparazione specifica in materia, il notaio può aiutare a compiere le scelte più adeguate per affrontare una successione o una donazione senza rischi.
Infatti, per chiunque intenda devolvere i propri beni, è fondamentale disporre consapevolmente del proprio patrimonio secondo le regole previste dalla legge. Il nostro ordinamento stabilisce regole molto rigide in materia di rispetto della quota di legittima ai parenti più stretti. Di ciò bisogna tenerne conto anche nella redazione del testamento, cioè con quell’atto con il quale qualsiasi persona, capace di intendere e volere, dispone delle proprie sostanze per il tempo il cui avrà cessato di vivere.
È fondamentale, quindi, in questi casi rivolgersi al notaio per evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e, soprattutto, problemi di commerciabilità per i beni oggetto di donazione. Grazie alla specifica competenza in materia successoria, il notaio potrà suggerire le soluzioni migliori per raggiungere il risultato voluto dal testatore, nel rispetto della normativa vigente, evitando eventuali clausole o disposizioni nulle perché in contrasto con le norme di legge.
Particolare importanza assume la funzione del notaio anche nel passaggio generazionale delle imprese. Infatti, attraverso il “patto di famiglia” all’imprenditore è data la facoltà di trasferire ad uno o più discendenti l’azienda o le quote di partecipazione al capitale della “società di famiglia”, senza che vi possano essere contestazioni in sede di eredità.
Famiglia
I coniugi possono regolare i loro rapporti patrimoniali scegliendo fra le varie opzioni previste dalla legge. Il regime patrimoniale legale dei coniugi, in mancanza di scelta e quindi di diversa convenzione, è costituito dalla comunione legale. I coniugi possono passare dal regime della comunione legale al regime della separazione dei beni, mediante una convenzione stipulata per atto pubblico ricevuto dal notaio in presenza di due testimoni, che verrà annotata a margine dell’atto di matrimonio.
I coniugi possono anche scegliere se costituire un fondo patrimoniale, cioè quel particolare tipo di convenzione attraverso la quale determinati beni possono essere destinati a far fronte ai bisogni della famiglia.
A partire dal 5 giugno 2016, data di entrata in vigore della c.d. “legge Cirinnà” (n. 76 del 20.5.2016), è possibile anche in Italia per due persone dello stesso sesso contrarre un vincolo con carattere di stabilità, l’unione civile. Gli effetti sono in larga misura analoghi a quelli nascenti dal matrimonio. Anche gli uniti civilmente possono, come i coniugi, passare dal regime della comunione legale a quello della separazione dei beni, e viceversa, o anche costituire un fondo patrimoniale.
Le convivenze tra persone legate da rapporti affettivi stabili (c.d. convivenze “di fatto”) sono state per la prima volta disciplinate in maniera organica con la c.d. “legge Cirinnà” (n. 76 del 20.5.2016). A differenza di quanto previsto per le persone unite civilmente, pienamente equiparate a quelle coniugate rispetto alla successione a causa di morte, nessun diritto successorio è stato riconosciuto in caso di morte al convivente di fatto. Ragion per cui è tuttora particolarmente importante ricorrere al testamento per pianificare la propria successione tutelando il convivente di fatto. I conviventi di fatto, inoltre, hanno la possibilità di disciplinare i rapporti patrimoniali relativi alla loro vita in comune con la sottoscrizione di un apposito “contratto di convivenza”.
Mutui e Finanziamenti
Nelle pratiche di mutuo è centrale il ruolo del notaio. Il suo intervento è previsto dalla legge in quanto l’ipoteca viene iscritta nei registri immobiliari.
Il notaio, oltre a controllare la validità del contratto e ad assumersi verso la banca la responsabilità circa la proprietà e la libertà ipotecaria dell’immobile concesso in garanzia, verifica l’esistenza di eventuali clausole vessatorie a danno del cliente, impedisce le frodi a danno della banca e dei clienti.
Il mutuatario può decidere di variare le condizioni del mutuo già stipulato, per migliorare le condizioni economiche del contratto. La modifica può avvenire nei seguenti modi:
a) mutuo “di sostituzione”: si estingue il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca. Questo comporta l’estinzione del vecchio mutuo e la stipula di un nuovo finanziamento con correlativa iscrizione di una nuova ipoteca;
b) “rinegoziazione”: è un accordo fra banca e cliente per modificare alcune condizioni del contratto di mutuo: di solito la durata e/o il tasso di interesse. Questa modifica, che richiede la collaborazione delle parti originarie del contratto, trova però un limite importante perché bisogna rispettare l’importo del debito residuo del vecchio mutuo alla data di stipula della modifica;
c) “surrogazione nell’ipoteca” (o “portabilità” dell’ipoteca): il mutuatario ottiene da una banca diversa da quella con la quale aveva originariamente contratto il mutuo, un nuovo finanziamento a condizioni economiche migliori allo scopo di estinguere il debito preesistente e “sostituire” la nuova banca alla vecchia in tutte le garanzie che assistevano il precedente contratto, ivi compresa l’ipoteca già in essere. Il limite della portabilità consiste nella necessità che il nuovo importo finanziato coincida perfettamente con il debito residuo del vecchio mutuo. Le spese inerenti all’operazione di surroga sono per legge poste a carico della nuova banca mutuante.
Terzo Settore
L’espressione “Terzo Settore” indica gli enti che hanno finalità non di lucro (enti privati “non profit”) distinti dagli enti pubblici (primo settore) e dagli enti privati caratterizzati dal perseguimento di finalità di lucro (secondo settore).
La legge consente a chiunque la possibilità di costituire un’associazione o una fondazione: la stessa Costituzione, all’art. 18, tutela e valorizza tale diritto. Si possono creare organizzazioni con gli scopi più vari: solidaristiche, assistenziali, culturali, mediche, ricreative, sociali, sportive, professionali, studentesche, sindacali, politiche, religiose, patriottiche, enogastronomiche ecc.
Al notaio (pubblico ufficiale, dotato di alta specializzazione professionale e di terzietà) è affidato il controllo di legalità sugli atti costitutivi e modificativi delle persone giuridiche del Terzo settore. È quanto mai opportuno rivolgersi per tempo al notaio, che potrà orientare i cittadini nella scelta delle soluzioni più idonee e meglio rispondenti alla loro volontà. Il notaio potrà inoltre prestare consulenza qualificata qualora sia necessario armonizzare esigenze diverse.
Agricoltura
Lo studio notarile vanta una pluridecennale e consolidata esperienza nell’assistenza delle operazioni attinenti al mondo agricolo.
L’acquisto di un piccolo fondo agricolo o di una intera tenuta richiede la conoscenza e maneggevolezza di normative specifiche, nonché molto complesse. Infatti, è necessario tenere conto delle regole peculiari sulla prelazione agraria del confinante e dell’affittuario, sui fabbricati rurali, nonché dell’eventuale presenza di diritti particolari o titoli all’aiuto.
È di fondamentale importanza, inoltre, conoscere a fondo le norme che disciplinano le figure del coltivatore diretto (c.d. “CD”) e dell’imprenditore agricolo professionale (c.d. “IAP”), e le regole sui diversi tipi di società agricole, per garantire con sicurezza il possibile godimento delle agevolazioni fiscali.
Oltre a tutto ciò, occorre tenere in considerazione gli aspetti comuni a tutte le compravendite immobiliari (le verifiche sulla proprietà e libertà da ipoteche, la regolarità edilizia e catastale, la destinazione urbanistica, le modalità di pagamento del prezzo e le recenti norme sugli impianti e sulla certificazione energetica).
Tutti questi aspetti sono strettamente connessi tra di loro, quindi è opportuno rivolgersi a chi è abituato a trattare queste materie, spesso trascurate dai professionisti che non vivono a stretto contatto con il mondo agricolo.
Consulenza
L’attività notarile tuttavia non si esaurisce nella stipula di un atto. I clienti possono ricorrere al notaio, come spesso accade, anche solo per avere un parere su una determinata vicenda giuridica ed in tal caso l’attività di consulenza espletata può rivelarsi estremamente utile per prospettare le diverse opportunità, per chiarimenti sulle modalità per raggiungere un determinato scopo, per individuare o escludere la necessità del compimento di un atto, per conoscere eventuali cause di invalidità, per orientare le parti sui pericoli che possono derivare dal compimento di atti elusivi, ed in genere per ottenere un giudizio tecnico imparziale. Per la sua particolare conoscenza del diritto civile, commerciale e tributario, il notaio può dare pareri (orali o scritti), soprattutto in materia di contratti, di successioni, di società, di imposte e tasse, anche indipendentemente dalla stipulazione di un atto notarile; e può svolgere la funzione di arbitro per le liti che possono formare oggetto di compromesso, cioè decidere, come un giudice privato, le liti per le quali le parti non si rivolgano all’autorità giudiziaria. Uno dei casi più rilevanti in cui l’attività consulenziale notarile si rivela decisiva è quello delle scelte in merito alla sistemazione patrimoniale della famiglia, al fine, per esempio, di indirizzare la parte sulla valida ed efficace redazione di un testamento privato o di predisporre le pratiche successorie.
Volontaria Giurisdizione
La volontaria giurisdizione comprende procedimenti rivolti alla gestione di un negozio o di un affare a tutela, nella maggior parte dei casi, di persone deboli. Per questo richiede necessariamente l’attività di un soggetto terzo e imparziale, quale il giudice e, dal 28 febbraio 2023, anche il notaio.
Infatti, ci si può rivolgere anche al notaio, oltre che al giudice, per richiedere le autorizzazioni necessarie alla stipula di atti pubblici e scritture private autenticate nei quali interviene un minore, un interdetto, un inabilitato o un soggetto beneficiario dell’amministrazione di sostegno, oppure relative ad atti che hanno ad oggetto beni ereditari.
Ciò comporta un notevole risparmio dei tempi, in quanto L’autorizzazione rilasciata dal notaio acquista efficacia dopo 20 giorni dalle comunicazioni al Tribunale e al Pubblico Ministero competenti, senza che sia stato proposto reclamo.
Aste
Il notaio presta la propria assistenza anche nell’ambito delle esecuzioni immobiliari, le quali vengono gestite tramite l’associazione Notarile Bolognese per le Esecuzioni Immobiliari e le Procedure Concorsuali presso il Tribunale Civile di Bologna.
Il notaio, delegato dal Tribunale, si occupa della predisposizione dell’avviso di vendita, tiene e verbalizza le aste, predispone il decreto di trasferimento, ne cura gli adempimenti (registrazione, trascrizione, voltura, ecc.).
I depositi in Tribunale degli atti della procedura avvengono telematicamente tramite Consolle Notaio, il punto di accesso del Consiglio Nazionale del Notariato al Processo Civile Telematico (PCT).
Per acquistare all’asta consulta i seguenti siti specializzati www.intribunale.net e www.astegiudiziarie.it. Consulta inoltre il Portale delle Vendite Pubbliche (PVP) del Ministero della Giustizia.